尽管二季度新房交易市场面临一定压力，但库存指标却出现反常的下行走势。

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上海易居房地产研究院近日发布的报告显示，截至2023年5月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为50505万平方米，环比减少0.6%，同比减少3.6%。当前环比指标出现了连续5个月的下降，而同比指标也出现了连续4个月的下降态势。

供求两端现萎缩迹象

从库存数据来看，虽然该项指标处于下行态势，但供求两端却出现了萎缩迹象。

报告显示，5月份全国100个城市新建商品住宅供应面积为2702万平方米，环比增速为-8%，同比增速为9%。成交面积为2987万平方米，环比增速为-2%，同比增速为25%。

对于供求两端出现的萎缩现象，易居研究院表示，当前不能只关注市场交易行情不振的问题，房企从购地到房源供应需要一定时间，因此供给端扩张能力受制约的问题也需关注。

从城市分类上看，5月底一、二、三四线城市新建商品住宅库存面积分别为3141万平方米、25021万平方米和22343万平方米，环比增速分别为-1.4%、-0.5%和-0.5%，同比增速分别为1.8%、-5.2%和-2.5%。

报告指出，自房企出现债务风波以来，供货机制明显受损。目前即便是库存高企的三四线城市，也出现了库存指标同比持续下降的新情况。

根据监测，百城中的三四线城市已出现连续3个月同比下降的态势。易居研究院分析认为，三四线城市在2018年棚改货币化退潮后，房企对此类城市的布局有所放缓。包括今年，很多企业明确只布局高能级城市，这对于三四线城市的供应能力也会产生制约影响。

从城市排序来看，仍有部分重点城市库存同比增速出现走高迹象。报告显示，包括海口、深圳、合肥和三亚等重点城市库存同比增速出现增长态势。从原因看，部分和相关城市重启开发投资工作有关，如海口和三亚。以深圳为代表的部分城市当前新盘供应加大，也带动了库存的上升。还有一部分城市，与其市场交易疲软等因素有关。

与上述城市相反，包括肇庆、沈阳、中山和长春等城市的库存有所下降。在易居研究院看来，债务风波对于房企的供应能力会有制约，部分城市最近两年新开工数据表现不佳，房源供应能力明显受削弱。

近7成城市去化周期超14个月

另一方面，受库存指标整体下行等因素影响，去化周期也出现下降态势。根据报告，5月份全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为16.4个月。

值得注意的是，100个城市中有68个城市去化周期超过了14个月，这也意味着接近7成的城市房屋销售状况堪忧。

从城市分类看，5月份百城一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.3个月、15.2个月和19.0个月。其中，三四线城市去化状况最差，一线城市总体相对不错。从实际情况看，一线城市一些房价倒挂项目和位于市区的项目总体表现不错。反观二线城市和三四线城市，去化周期总体较高，去化更为困难。

报告认为，虽然部分重点二线城市人口净流入规模不错，但受近期二手房恐慌性抛售和降价潮等消息影响，干扰了正常的购房决策，影响了刚需盘和改善性楼盘的销售工作。

具体到城市，通过对5月份全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序，包括济南、上海、珠海、杭州、中山和成都在内的城市去库存不错。相反，包括景德镇、西宁、日照和香河等城市，由于外来人口相对少，购房需求不强劲，导致去库存周期偏高。

整体来看，易居研究院认为，若销售数据不改善，三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。鉴于此，各地要格外重视库存背后的短期矛盾和中长期矛盾。

同时，鉴于70%左右的城市都面临销售困难的问题，所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。包括部分看似去化周期不错的城市，其实也存在局部市场去库存较为困难的问题。